¿Cómo reducir el tamaño de mi hipoteca?

Hace tiempo que estoy pagando una Hipoteca con Caixa Catalunya pero después de cinco años casi no ha bajado. ¿Cómo reducir el tamaño de mi hipoteca?

respuesta del asesor

Las Hipotecas suelen ser de dos tipos, pueden tener un tipo de interés fijo o interés variable. Siendo las de interés variable, las más comunes: por ejemplo 1,99% + Euribor. Con éstas hipotecas, año a año (en la fecha en que se firmó) se hacen cambios, que dependerán del precio que tenga el Euríbor en ese momento. De manera que, resulta claro que nos beneficiará una bajada de tipos de interés, el tipo de interés debe ir siempre en función del estado de la economía, de manera que en momentos difíciles es bajo y en momentos de expansión económica es alto.

No hay que olvidar, que las clausulas hipotecarias suelen incluir unas bandas de fluctuación máxima y mínima, las denominadas clausulas techo y suelo. Por lo tanto, y ante la actual situación de tipos en su mínimo histórico, comprobaría el contrato de la hipoteca ya que si tiene un tipo mínimo a pagar del 2,5% (suponiendo ejemplo anterior, 1,99% + Euribor), las bajadas del Euríbor a partir del 0,51% no tendrían el efecto de minorar nuestras cuotas. Aunque, el Tribunal Supremo ha anulado este tipo de clausulas cuando faltó transparencia en su comercialización y entidades como BBVA o Novagalicia Banco las han erradicado por completo, otras entidades suelen siguen manteniéndolas vigentes.

Tampoco es previsible que esta reducción del Euribor reduzca el tipo de interés aplicado a los nuevos créditos, ya que el diferencial que aplican las entidades ha ido aumentando imparablemente.

Al respecto, el que decida contratar una Hipoteca a interés fijo, deberá saber que tendrá que pagar un extra por tener esa seguridad en la cuota. Ya que los tipos para hipotecas con tipo de interés fijo, están aproximadamente entre un 6,90 y un 8% de interés.

Los tiempos de hipotecas a 40 o 45 años, con financiación hasta el 100% (o superior)  y diferenciales incluso por debajo del Euríbor + 0,30%, parecen cosas de un pasado muy lejano, cuando las podíamos ver hace apenas unos años.

Si usted quiere reducir el tamaño de su hipoteca, en primer lugar comprobaría el interés que está pagando actualmente, ya que no le sería rentable si usted paga un interés menor al que podría alcanzar con sus inversiones. Esto ocurrió en 2012, con depósitos que ofrecían intereses al 4%, no merecía reducirla si estábamos pagando un tipo del 2,5%, al ser menor.

Además, también deberá tener en cuenta que los préstamos formalizados desde 9 diciembre de 2007 (entre la que incluyo la suya por tener 5 años), tendrá que hacer frente a una comisión por cancelación anticipada (ya sea parcial o total) y su importe máximo se encuentra limitado al:

  • 0,5% sobre el importe amortizado, si la cancelación se produce dentro de los 5 primeros años de la operación.
  • 0,25% sobre la cuantía amortizada si la cancelación se verifica transcurridos los 5 primeros años.

Por lo tanto, habría que examinar las condiciones de su contrato con las actuales del mercado, para ver si usted puede sacar más dinero prestando su dinero. Pero teniendo en cuenta, que si usted soporta un bajo tipo de interés no le resultará rentable financieramente hablando.

Por otra parte, recomiendo que la hipoteca corresponda como máximo a un 40% de los ingresos familiares, así como dedicar un 15 o 20% de esos ingresos al ahorro, para vivir a través del ahorro y no de las deudas (tiene un riesgo mucho mayor).

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Autor:
José Manuel García Rolán

Patrimonio de clientes: 102 millones de euros

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