¿Cómo comprar un piso sin hipoteca?

Tengo un sueño, comprar un piso sin necesidad de pedir una hipoteca, pero antes de empezar que opinan de ello ustedes. ¿Es posible comprar una casa sin hipotecarse en España? ¿Es mejor?

respuesta del asesor

Claro que es posible comprar un piso sin hipoteca, de hecho hace unos cincuenta años o más, entre gente adinerada estaba mal visto el pedir una hipoteca para comprar una casa. Ya que no hay que olvidar, que hasta que no se finaliza tal pago, el propietario es el Banco. Como ejemplo, el 80% de los alemanes vive en alquiler, mientras que sólo un 16,09% (según idelista.com, datos 2011) de los españoles viven en alquiler.

Además, si usted ahorrara ese gasto que paga al banco, sería un ingreso ya que usted pasaría de ser deudor, a ser acreedor. El ahorro y el tiempo, le ayudarían enormemente.

Si bien, usted se vería obligado a ahorrar para tal fin un 20% de sus ingresos, que debería de ser incrementando además para cumplir otros objetivos financieros como podría ser asegurar un capital a la edad de jubilación, para poder pasar los últimos años de su vida sin “problemas financieros”.

Para poder llegar a una conclusión, sería necesario un estudio completo de su situación financiera, expectativas, capacidades y necesidades. Su edad, sus ingresos y su situación respecto a la vivienda habitual serían cruciales:

Si usted no tuviera vivienda en propiedad, y por lo tanto estuviera pagando un alquiler para su vivienda habitual y además tuviera una situación financiera relativamente holgada. Le merecería pagar un poco más de lo paga por el alquiler, y así podría adquirir una vivienda al en propiedad al cabo de los treinta o cuarenta años que dure la misma. Al fin y al cabo, todos necesitamos una vivienda y con los pagos asociados a una vida de alquiler, se podría adquirir una vivienda en propiedad.

Si usted, tuviera la posibilidad de vivir por ejemplo en alguna casa familiar de manera que no tuviera que pagar alquiler, sí que le merecería la pena ahorrar ese importe que destinaría usted a la Hipoteca, de manera que se beneficiara a lo largo del tiempo de los intereses generados por sus intereses y a la larga ahorraría muchos gastos, y sin la necesidad de pasar por el “ahogamiento financiero” que pueden llegar a causar estos instrumentos financieros.

Una situación intermedia que podría ser conveniente para usted, sería la búsqueda de una vivienda que además de ser de su interés, se pudiera pagar el alquiler con opción a compra. Así usted, pagaría por ejemplo 600€ mes en vez de 400€ (suponiendo precio de alquiler), sin embargo a los quince o veinte años, podría adquirir la casa en propiedad pagando un capital extra intermedio (podría rondar entre los 20.000-30.000 como media, según cada caso).

Además, así ese gasto que usted paga por el alquiler dejaría de ser un gasto completo, ya que a la hora de adquirir la vivienda se deduciría una parte de las cuotas pagadas, lo que le resultaría financieramente hablando, muy interesante.

En España, sobre todo durante los últimos años de burbuja inmobiliaria fue un instrumento muy común en la vida de los españoles. Entre otros motivos por:

  • Bajos tipos de interés ofrecidos por los Bancos, ya que se podía incluso llegar a pagar un interés anual menor a la inflación.
  • Las laxas condiciones que exigían los Bancos a los clientes a la hora de concederles el crédito (en ocasiones no era necesario estabilidad en el trabajo, desde mi punto de vista un punto muy importante).
  • Las deducciones en renta por adquisición de vivienda habitual y las cuentas ahorro vivienda. Para las nuevas adquisiciones, a partir de 1/1/2013 se encuentran extintas.
  • El continuado ascenso de precio en la vivienda durante los años de expansión.

Sin embargo, desde mi punto de vista existe una serie de puntos a tener en cuenta a la hora de hipotecarse:

  • No hipotecarse sobre el 100% del valor del Inmueble. Realizando una aportación inicial significante, que además reduzca el plazo de la hipoteca.
  • Asegurarse de establecer unas cuotas hipotecarias, acordes a su situación personal. Las cuotas que usted pague mensual, no debe superar el 35% de sus ingresos brutos, ya que además ante posibles subidas del Euribor la cantidad que represente la Hipoteca respecto a sus ingresos puede elevar el porcentaje.
  • Comprender y valorar los riesgos, al respecto le recomiendo que se ponga en la mejor y la peor situación posible para poder decidir al respecto y valorar los riesgos. Durante, los treinta o cuarenta años estará obligado al pago, ya que no poder hacer frente de manera continuada podría incluso perder la vivienda y seguir con la deuda pendiente (a menos que se acepte la vivienda como dación en pago, en este caso se compensaría la vivienda con la deuda).

Una recomendación personal extra al respecto, es pensar que si durante los primeros siete o diez años se podría ver obligado a moverse a otra ciudad o lugar, no debería de hipotecarse, ya que los primeros pagos están plagados de intereses y no de cuota de capital ( reducen el montante de la deuda).

Imagine que por motivos de empleo se ve obligado a cambiar de ciudad de residencia, o que usted tiene graves problemas de convivencia con los vecinos… Mucha gente se ha visto obligada, a alquilar su casa para pagar la hipoteca al tener que cambiar de residencia, lo que en caso de impago de los inquilinos podía resultar importantes perjuicios a los hipotecados. Por otra parte, tener problemas con los vecinos y estar “atado” a esa casa, puede suponer también una situación muy desagradable.

En conclusión, recomiendo valorar y entender todos los riesgos en los que se incurre al hipotecarse. Ya que se trata de hacer frente a un pago continuado durante un plazo muy largo (480 meses, en caso de 40 años), en el que pueden acontecer sucesos que dificulten ese cumplimiento de deberes por parte del cliente. “Tener en propiedad” una casa que todavía no se ha pagado, está claro que se trata de un hecho muy beneficioso, sin embargo si se realiza una mala planificación al respecto se puede tratar de un hecho tremendamente perjudicial, hoy en día podemos ver muchos ejemplos en la vida cotidiana de desahucios y situaciones muy difíciles.

En caso de estar decidido a hipotecarse, recomiendo estudiar y comparar tanto precios de casas como de hipotecas, así como adquirir una vivienda acorde a nuestras posibilidades, sin montar castillos en las nubes pensando que nuestros ingresos se van a multiplicar en el futuro, por motivos como podría ser una salida de la crisis.

Estudios de estadística entre compra de vivienda y alquiler, concluyen que con lo pagado durante 30 años de Hipoteca se podría vivir 41 años de alquiler.
Un ejemplo de Hipoteca:

Capital Hipotecado: 120.000 €, 40 años de plazo y suponiendo un interés fijo del 3,5% (en caso de querer contratar un tipo fijo en la vida real se incrementaría hasta el 7 o 8%). Con una cuota mensual aproximada de 465€.

El primer año, usted pagaría 1.400€ de capital (reducen la deuda) y 4.177€ de intereses (gasto financiero).

Hasta el 8º año, usted habría pagado 12.700€ de capital (reducen la deuda) y 12.700€ de interés (gasto financiero).

Una vez pagada la Hipoteca después de 480 pagos mensuales de 465€, usted habría pagado los 120.000€ de capital, ya no tendría deuda pendiente. Sin embargo, a lo largo de éste período usted habría soportado además 103.137,19€ como pagos de interés al Banco.

Quizá, viendo el total pagado respecto a la deuda inicial le ayude a tomar conciencia al respecto.

Le invito a hacer pruebas, a través de la siguiente web: http://www.calculohipoteca.org/

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Autor:
José Manuel García Rolán

Patrimonio de clientes: 102 millones de euros

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